オーナーチェンジに伴う不動産買取と家賃の値上げ

apartment-743378_960_720
不動産物件を所有する人が売買や相続などにより、オーナーチェンジとなることがあります。
このとき従来の契約のままではなく、契約を見直す場合や管理会社の見直し、
さらには家賃などの値上げをすることを検討する場合もあるでしょう。
ただし、基本は従来の契約をそのまま引き継ぐのが筋であり、
オーナーチェンジがあったからといって急激な変化は借り手側の反発を招くものです。
今回はオーナーチェンジに伴う不動産買取と家賃の値上げについて詳しく解説していきます。


■オーナーチェンジした場合の入居者は?

賃貸の場合は貸し借りの契約がそのまま続くとされます。
その不動産の買取りなどにおける売買交渉中の場合、値上げを言われたりします。
新しいオーナーからすれば新しい所有者である自分が対応をするべきという判断です。
このときには今までの買取り等における交渉経緯が問題になってきます。
すでにあらかた交渉が済んでいてあとは金額を振り込む前であるとか
あるいは契約書への押印を待つだけであるといった場合は、
従来の契約をすべてひっくり返すのは難しいです。
まだ交渉の端緒についた場合は異なります。
新しいオーナーの考え方で最初から代わってしまうためです。
このときにはその不動産を買い取りあるいは借りたい人からすると、
交渉を最初からし直す必要が出てくることはあり得ます。
それでも前のオーナーとそれほど変わるものでは無く、
また従来の交渉も入ったばかりなので改めてやり直してもそれほど大きな問題にはなり得ません。
契約書を取り交わすあるいは賃貸の場合における重要事項説明書の説明及び同意がなされているときには、
よほどの事情が無い限りはこれを覆すのは難しくなります。
オーナーチェンジがあったからといって締結した契約を一方的に破棄するのは難しいですし、
借り手側有利のルールが存在しますので
オーナーが変更になったから白紙撤回しますは通らないと考えるのが普通となります。


■必ず今まで通りとは限らない場合

ではオーナーチェンジの際には従前通りすべてが行くのかというと、
そうなるとも限らない場合はあります。
特に不動産の処分を新しいオーナーが考えている場合には、その旨をそれとなく伝えられたりします。
特に古い家の場合、地震などの被害の可能性を考えるとこのままの使用は難しいため、
立ち退きを依頼されることは起こり得るわけです。
この場合でも借り手側が有利です。
しかし貸し手側からすると立ち退きを求めるのに正当なルールがあるため、
訴訟に発展する可能性もあり注意を要します。
賃貸における家賃についてはそのままの契約が続くものですが、
中には値上げをするオーナーもおり、借りる側は条件などを加味しながら考慮を求められます。
無論、従来通りの契約のままでよいというのが通例ですが、
新しいオーナーにも事情はありますので、正当な家賃の値上げが難しい場合には
立ち退きなどを求められる可能性は出てきます。
それでも借り手側が優位であることから、
何かにつけて交渉時に値上げまたは立ち退きを要求されることはあります。
築年数が経っていてトイレが水洗では無くくみ取りの場合は、
管理する市町村から所有者であるオーナーに対し、水洗トイレに変更するように言われることがあります。
ただ、くみ取りから水洗トイレに変えるための工事は大がかりにする必要があり難しいです。
したがってこのような場合オーナー側は借り手側が立ち退かないことを理由にして、
出来ない旨を行政に伝えていたりします。
借り手側も貸し手側も信頼関係あっての賃貸契約であり、それをおろそかにすることは出来ません。
オーナーチェンジの場合であっても従来取り交わした契約は有効と解されるべきであり、
むやみに一方的に変更は出来ないわけです。
その他の事情がある場合は、その内容によってお互いが納得の上で変更していく流れとなります。


■最後に

いかがでしたでしょうか?
今回はオーナーチェンジに伴う不動産買取と家賃の値上げについて解説しました。
オーナーチェンジした際になにかあった時に一番困るのは居住者です。
オーナーが変わっても、大抵の場合は今と変わらない状態で住める場合が多いですが
建物が古すぎたり、売却目的のオーナーの場合は、立ち退きになる場合もある。というのが現実のようです。
今回の記事が少しでも皆さまのお役にたてば幸いです。
当社には、不動産業界に長年携わっている経験豊富なスタッフが多数在籍しています。
また、弁護士や税理士、司法書士等、各分野のエキスパートの連携体制もあります。
不動産売却についてお困りの方は、札幌不動産買取査定センターへお任せください。
当社に今すぐご連絡ください