マンションの売却や買取における瑕疵担保責任ってなに?

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マンションの売却や買取においてはまず間違いなく瑕疵担保責任というものが関与してきます。
ちょっと難しい言葉ですが、大きな金額の売り買いに関係することですから、ある程度の知識は持っておいたほうがよいでしょう。
瑕疵というのは普段はあまり使わない言葉でしょうが、欠陥とか不具合といったような意味です。
そして、マンションの売却や買取において問題になるのは、容易には分からないような瑕疵があった場合でも、その責任は売主側が負わなければならないとされていることです。
これが、ごく簡単な瑕疵担保責任となります。


■瑕疵担保責任とは

では、少しずつ詳しく見ていくことにしますと、マンションにおける欠陥とか不具合にはどういうものがあるでしょうか。
そんなことをいきなり言われてもすぐには思いつかないという人もいるかもしれませんが、考えてみると数多くあります。
要するに、そこに居住するにあたって何か問題となりうることであれば全て瑕疵に該当する可能性があります。
例えば、雨漏りがするなどはどうみても不具合でしょう。
雨が降らない限り分からないということもあるかもしれませんし、その雨でも長雨として何日も降り続かないと分からないということも十分にあり得ますので、容易には分からないものである可能性があります。
ですが、それが明らかになった場合には、売主が責任を持つ必要があるということになります。具体的には修復や修繕をするなどが求められるでしょう。
このように考え出すといくらでも挙げられるでしょう。
一時期問題になった建物の傾きなども当てはまります。
傾いている部屋に住みたいと思う人は誰もいないでしょうから、間違いなく不具合です。
傾いた建物の修復や修繕は容易なことではない可能性があります。そういう場合は損害賠償といった話になるかもしれません。
この他、配管の腐食、近隣地域からの騒音や悪臭、土壌中に汚染物質や廃棄物が埋められているなどといったことも瑕疵に当てはまる可能性があります。
さらに、マンションなどで問題になることは良く知られているでしょうが、瑕疵とは何か物理的な原因によるものだけとは限りません。
その部屋でかつて自殺者があったとか、殺人事件が起こっていたというような心理的なものも含まれます。
心理的なものの場合は修復や修繕といった行為そのものが現実的ではありません。
このような場合は損害賠償の話をせざるを得なくなるでしょう。


■瑕疵担保責任で売主に必ず責任があるわけではない

ここに挙げたような瑕疵に関しては、売買契約を行う時点においてそれが明らかに分かるものか、少しの注意を払えば分かるものか、あるいは相当に注意を払ってもなかなか分からないような隠れた不具合なのかは関係がありません。
どんなレベルの瑕疵であっても、それが明らかになった時点で売主が責任を負わなければならないのです。
その意味では売主の責任は重大であり、売ろうとしている物件にどんな瑕疵があるのかに常日頃から注意を払っていなければならないということになるでしょう。
ただ、当然のことではありますが瑕疵と経年劣化とは厳密に区別しなければなりません。
売買を行った時点からそもそもその不具合が発生していたものかどうかという点です。
これを説明、証明する責任まで売主側が負わされるわけではありません。配管の腐食などの場合には注意が必要でしょう。
また、良く問題になることなのですが、この責任は、売主がその点に対してしっかりと注意を払っていたか、それとも確認の注意を怠っていたかということには一切関係がありません。
しっかりと気をつけていたのにという言い訳は、現実の不具合で苦労している買主側にとっては何の意味も持たないことは理解できるでしょう。
注意していようがいまいが、現実として瑕疵があったことが判明すれば、それは売主が責任を持たないといけないということになります。
■最後に


いかがでしょうか? 今回はマンションの売却や買取における瑕疵担保責任について解説しました。
不動産を売る時、買主はなるべく綺麗な状態の家を買いたいと思うものです。
しかし、売主も気づかないところでの欠陥があるかもしれないですし、経年劣化なのかとの区別はつきづらいので、日頃から注意しておくことが大切です。
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